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부동산 거래할 때 중개업자가 발급해 놓은 등기부등본만 대충 확인하시죠? 금전적 피해를 입지 않으려면 건축물대장 열람 후 허가받은 용도와 위반건축물 여부를 반드시 확인해야 합니다. ✔건축물대장 무료로 열람할 수 있는 세움터를 알려드릴게요. 빠른 열람을 원하시면 아래 세움터 건축물대장 무료 열람을 바로 이용하시면 됩니다.
📌건축물대장은 건축물의 위치, 면적, 용도, 층수, 구조, 사용승인일 등 건축물 표시에 관한 사항과 소유자의 성명과 주소, 지분 등 다양한 건축물 관련 기록을 확인할 수 있는 공적 장부입니다.
📌건축물 신축, 증축, 용도 변경을 했을 경우 신규 발급 또는 변경한 건축물대장으로 해당 건축물에 대한 보존등기나 건축물 변경등기를 따로 신청해야 건축물대장과 등기부등본 내용이 일치하게 됩니다.
세움터 건축물대장 발급대상 안내
- 건축물대장은 세움터 회원, 비회원 모두 발급 가능합니다.
- 시간과 장소에 제약 없이 온라인 발급 · 열람 서비스를 무료로 제공합니다.
- 건축물대장은 건축물 소유자가 아닌 경우에도 발급 · 열람이 가능합니다.
- 공공기관의 정보공개에 관한 법률에 해당하는 비공개대상정보인 건축물대장은 제외됩니다.
건축물대장 구분 및 종류
건축물대장 구분은 일반(단독주택)과 집합(아파트, 연립주택)으로 구분된다
👉일반(단독주택) : 건물의 소유주가 개인이거나 OOO 외 O명으로 대표자가 있는 경우
- 총괄 : 신청하시는 주소지의 지번에 있는 모든 건물들을 표시
- 일반 : 본인 건물만 표시
👉집합(아파트, 연립주택 등) : 건물의 소유주가 여러 명이며 각각의 이름이 명시되는 경우
- 총괄 : 해당 지번에 모든 건축물 표시
- 표제부 : 해당 지번에 있는 동 표시
- 전유부 : 해당 지번에 있는 동의 호수 표시
세움터 건축물대장 무료 열람 신청방법
건축물대장 무료 열람 신청방법을 설명드릴게요. 먼저 세움터 홈페이지 바로가기로 이동하셔서 스크롤을 아래로 약간 내려보면 건축물대장 발급을 볼 수 있습니다.
세움터에서는 회원, 비회원 모두 열람이 가능합니다. 회원은 아이디/비밀번호 또는 공동인증서로 로그인하시면 됩니다. 비회회원은 개인정보동의와 간단한 개인정보 입력절차가 필요합니다.
비회원로그인의 경우 필수입력사항인 개인정보를 정확하게 입력하시기 바랍니다. 비회원으로 신청 시 한 번에 한 건만 열람이 가능하고, 회원가입을 하시면 한 번에 다섯 건까지 열람이 가능해 정부 24보다 편리합니다.
개인정보 수집 및 이용에 대한 필수 안내 사항을 체크한 후 다음 버튼을 선택합니다.
도로명주소로 조회를 누르고 해당건축물의 주소를 입력 후 건물의 주소가 조회되면 선택 버튼을 누릅니다.
세움터에서는 표제부 20건에 해당되는 건물의 모든 동과 부대시설까지 건물 전체에 대한 내용을 확인할 수 있습니다.
전유부 1665건 중 해당되는 호를 선택하시고 신청할 민원 담기 버튼을 누르시면 우측에 해당 호실이 보입니다. 그런 다음 건축물대장 발급 신청 버튼을 누릅니다.
건축물대장 발급 또는 열람을 선택하시고 신청하기를 누르면 됩니다. 건축물대장 신청내역에서 처리상태에 열람이 표시되면 건축물대장을 확인할 수 있습니다.
열람 신청한 집합건축물대장 전유부가 확인됩니다. 건축물의 명칭. 주소, 층별, 용도, 면적, 소유자에 대한 정보도 함께 확인 가능합니다. ✔현소유자와 건축물대장 소유자가 다를 경우 반드시 등기부등본으로 확인하셔야 합니다.
건축물대장에서 우리가 주목해야 할 것은 바로 용도입니다. ✔용도에 사무실, 근린생활시설 1종, 2종, 업무시설(오피스텔)등으로 표기되어 있으면 근생빌라, 불법건축물입니다. 꼭 이 부분을 놓치시면 안 됩니다.
건축물대장 중요 확인사항
👉위반건축물이란?
- ✔건축물에 대한 사용승인을 받은 후 불법 증축, 개축, 대수선, 용도변경 등을 위반한 건축물입니다. 위반사항이 적발된 경우 건축물대장 상단에 위반 건축물 표시가 있으며, 변동사항 항목에 규정 위반에 대한 내용을 확인할 수 있습니다.
- 만약 위반건축물 표기가 없다고 해서 안심해서는 안되며, 위반내용이 있지만 아직 적발이 되지 않아 건축물대장에 표기되지 않았을 수도 있으니 반드시 ✔직접 방문해서 위반사항이 없는지 확인해야 합니다.
👉건축물의 주용도 확인
- 건축물대장에서 주용도가 주거용이 아닌 경우 피해가 발생할 수 있습니다. ✔근린생활시설, 업무시설로 허가를 받은 후 주택으로 불법 개조하여 법적으로 집이 아니고 상가이므로 엄연히 불법입니다.
- 오피스텔의 주용도는 주거용과 업무용으로 구분되며 건축물대장으로 주용도 판별이 어렵기 때문에 전입신고 가능여부 등을 확인하셔야 합니다.
불법건축물 근생빌라
근생빌라는 상업용 근린생활시설로 허가를 받아 준공을 하고 나서 주거시설로 용도를 변경하여 분양하는 다세대주택으로 개조한 불법건축물을 말합니다. ✔최근 근생빌라를 매입하거나 전세계약으로 피해사례가 증가하고 있습니다. 외관상으로 빌라이면서 상대적으로 전세 또는 매매 가격이 저렴하다 보니 계약하는 경우가 많다고 합니다.
근생빌라가 엄연히 불법건축물임에도 건축주 입장에서 불법을 감수하고 왜 근생빌라를 짓는 걸까요? 이유는 하나, 돈 때문이죠. 값싸게 건물을 짓고 임대수익을 최대한 올리기 위해 불법을 저지르는 겁니다. 건물을 매수하거나 세입자로 피해를 입지 않으려면 방법은 건축물대장을 꼭 확인하셔서 불법건축물을 걸러 낼 수밖에 없습니다.
근생빌라가 생기는 가장 큰 원인
- ✔주차장 문제 : 주택(빌라)으로 허가를 받을 경우 1세대당 거의 1대의 주차공간을 마련해야 하지만, 근린생활시설은 134㎡당 1대의 주차장만 확보하면 되기 때문에 좀 더 값싸게 건물을 지을 수 있습니다.
- ✔층수 제한이 없다 : 건축법상 다가구주택은 3층 이하, 다세대주택 및 연립주택은 4층 이하로 규정되어 있지만, 근린생활시설은 층수제한이 없기 때문에 건물을 높게 지어 매매 또는 임대수익을 극대화할 수 있는 장점이 큽니다.
- ✔다주택자 혜택 : 법적으로 상가이기 때문에 1 가구 2 주택에 해당되지 않으므로 세금 폭탄을 피할 수 있으므로 탈세를 위한 불법행위입니다.
불법건축물 근생빌라가 위험한 이유
주변시세보다 저렴하게 매매 또는 전세 매물이 나온다면 의심부터 하시고 반드시 건축물대장을 확인해야 합니다. 등기부등본에는 근린생활시설로 정확하게 표시되어 있지 않습니다. 근생빌라를 매수하거나 전세계약을 하면 위험한 이유는 무엇일까요? 불법건축물로 적발된다면 어떤 문제점이 발생하게 되는지 알아보겠습니다.
- 세입자의 경우 겉보기에는 일반 빌라와 구별하기 쉽지 않고, 전입신고 후 확정일자를 받을 수 있어 주택임대차보호법에 해당되므로 저렴한 가격 때문에 등기부등본만 확인 후 계약을 하는 경우가 많습니다.
- 근생빌라는 법적으로 상가에 해당되므로 주택구입으로 들어가지 않기 때문에 원칙적으로 ✔주택담보대출 및 전세자금대출이 불가함으로 가격이 저렴합니다.
- 전세자금대출 없이 입주를 해서 개인 사정상 중도 퇴실의 경우 다음 임차인을 구하기가 굉장히 힘듭니다. 임대인의 입장에서는 세입자가 구해지지 않았으니 보증금을 돌려주지 않습니다.
- ✔업무시설 오피스텔, 도시형 생활주택, 근린생활시설은 주택이 아니라 전세보증보험 가입이 불가합니다. 전세사기를 당한 경우에 근생빌라는 불법건축물이므로 정부 구제도 사실상 받을 수 없습니다.
- 불법건축물로 적발될 경우 주택법에 따라 ✔불법 건축 부분을 원상 복구할 때까지 10% 범위에서 해마다 이행강제금이 현재 소유자에게 부과됩니다. 만약 건축주가 분양을 완료한 상태에서 실태조사에 의해 위반건축물로 적발되면 분양받은 현재 소유자가 이행강제금을 내야 합니다.
- 근생빌라는 주거용이 아닌 만큼 매입 또는 분양받을 경우 상업시설을 취득할 때와 같은 세금을 납부해야 합니다. ✔취득세 감면 혜택을 받을 수 없고 건물 부분에 대한 부가세도 내야 하며, 추후 사업자등록을 한 후에만 부가세를 환급받을 수 있습니다.
글을 마치며
✔근생빌라를 구분하는 방법으로 가장 확실한 것은 건축물대장 열람하는 방법입니다. 부동산중개인의 말만 믿고 등기부등본만 확인하고 가격이 저렴하다고 해시 덜컥 계약하시면 절대로 안됩니다. 아파트가 아닌 연립빌라 또는 다세대 주택의 경우 근생빌라가 엄청납니다.
최근 빌라왕의 전세사기 피해자들에게 현재 살고 있는 집을 구매할 수 있도록 저금리 대출을 시행한다고 합니다. 하지만 그중에 ✔근생빌라에 입주한 세입자들은 불법건축물로 처음부터 대출 또는 전세보증보험이 불가했기 때문에 정부 지원도 어렵다고 밝혔습니다.
세움터에서 건축물대장 무료 열람하는 방법과 불법건축물인 근생빌라에 대해 알려드렸습니다. 부동산 거래 시 피해 입지 않도록 관련 서류를 전부 꼼꼼하게 확인하시고 신중한 선택하시기 바랍니다.